曹燕贻律师代理—房屋买卖合同胜诉案例分析

江苏苏明律师事务所   曹燕贻律师   电话：13601579808

[案情]

   2010年11月，某市一房地产开发有限公司（以下简称被告）将其开发的XXX城XX园23幢8层801室房屋一套卖给金某夫妇（以下简称原告）。2011年01月24日，被告与原告签订房屋买卖合同，合同约定，被告将XXX城XX园23幢8层801室房屋售于原告。价款1039000元，该房屋于2011年6月1日前交付使用。此后，原告先后向被告支付购房款人民币540000元。被告于2011年12月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。后曹燕贻律师代理原告诉至法院，请求法院判令因被告承担迟延交房的违约金和预付款的利息损失合计12万余元。 曹燕贻律师成功代理金某夫妇调解取得违约金和利息合计10万元。

    焦点分析：

    一、合同解除的条件之一是合同有效成立

   1．本案中原被告双方所签订的合同是双方当事人的真实意思表示,双方具有与其订立合同相应的民事行为能力,且不违反法律和社会公共利益,双方所签订的合同合法有效。 

   2．合同解除的特点：（1）合同解除是解除权人一方的意思表示，无须相对人承诺，故合同的解除权是一种形成权,是单方的法律行为。（2）合同解除以解除的意思表示到达相对人而生效, 为不要式行为。（3）合同的解除产生溯及既往的法律效力。合同一经解除，自始无效。

    二、本案中原告是否可以请求法院判决解除与被告所签定的合同

   1．合同解除分为法定解除和约定解除两种。《合同法》第93条规定：当事人协商一致，可解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍末履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由于其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

   2．那么在本案中,原告是否可以解除合同呢? （一开始金某坚决要求解除合同退房款）

    原告是否能解除合同,要看合同的目的是否最终能够实现,从合同法的目的来看, 其功能大体有两类：一为保护功能；二为市场经济下的鼓励交易功能。

   3． 当事人订立买卖合同的目的是为了实现各自的经济利益。在合同有效成立以后，某些原因的出现常常会使当事人订立合同的主要目的难以实现，履行合同已无实际意义，也就是违约方的根本违约。本案中，被告的行为显然已构成迟延履行。那么被告的迟延履行是否构成了根本违约呢？原告是否可根据《合同法》第94条第4项的规定主张解除合同呢?

    所谓的根本违约，是指违约后果严重,即使经过采取补救措施,也无法实现债权人的利益,合同的目的根本无法实现。如果在合同的履行过程中,虽然违约方有违约行为,但是经过采取补救措施,不影响合同的最终目的的实现，那么就不构成根本违约。

    在本案中，被告的迟延履行，并未给原告造成严重的后果，也不会使合同目的无法实现，未构成根本违约。故本案中，原告不能以被告的迟延交付构成根本违约为由主张解除合同。 但由于被告的行为已构成迟延履行，故曹律师建议原告可要求被告承担迟延履行的违约责任包括违约金和利息损失。曹律师电话13601579808